Zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında tartışmalara neden olan durumlar yaşansa da her iki tarafında kira ilişkisinden kaynaklanan hakları vardır. Özellikle kiracıların en çok merak ettiği soruların başında depozito bedellerinin nasıl belirlendiği gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “güvence bedeli” olarak bilinen depozito bedeli, kiralanan mülkün zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen güvence teminatına denir.
Özellikle kiralanan bir taşınmazın tahliye edilme aşamasında depozitoların kiracıya iade edilmemesi gibi birtakım sorunlar çıkmakta ve kiracılar mağdur olmaktadır. Depozitolarını geri alamayan kiracılar da yaşanan bu mağduriyetin önüne geçmek amacıyla depozito bedelinin nasıl geri alınacağını merak etmektedir. Kiracıların korunması amacıyla TBK’nın 342. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından birtakım sınırlamalar getirilmiştir.
TBK’nın 342. maddesinde “kiracının güvence vermesi” başlığı altında düzenlenen depozito bedeli;
1. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi ile kiracıya depozito verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz 3 aylık kira bedelinden fazla depozito verilemez.
2. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
3. Kiraya veren taraf, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini ya da bu durumu bankaya yazılı olarak bildirmediği takdirde depozitoyu banka, kiracının istemi üzerine vermekle yükümlü olup, bu durumda bankanın sorumluluğu da ortadan kalkacaktır.
Kiraya veren, depozitodan kesinti yapar ya da depozitoyu iade etmezse;
Kiraya verenin depozitoda kesinti yapması veya depozitoyu hiç iade etmemesi için kiralanan taşınmazda olağan kullanımın dışında ciddi bir bozulma meydana gelmelidir.
Kiraya verenin depozitodan kesinti yapması veya depozitoyu iade etmemesi durumunda kiracılar kiraya verenin banka hesabına gönderdikleri depozito bedelleri ile ilgili dava açarak ya da icra takibi başlatarak depozito bedelinin iadesini talep edebilirler.
KİRACI SÖZLEŞMEYE UYGUN HAREKET ETMELİ
Kiracı, sözleşmeye uygun olarak taşınmazı tahliye ettiğini ve anahtarı teslim ettiğini kiraya verene yazılı olarak bildirmelidir. Uygulamada kiracıların depozito bedelini son kiraya mahsup ederek taşınmazı tahliye ettiği görülmektedir. Kiraya veren hukuka aykırı bu durum karşısında, kiracıya karşı icra takibi başlatarak kira alacağını tahsil etme yoluna gidebilmektedir.
Sonuç olarak, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona ermesi ve kiracının taşınmazı tahliye etmesi ile, “vadeli banka hesabında bulunan” depozito bedeli, kira sözleşmenin sona ermesinden 3 ay sonra kiracıya iade edilir. Ancak depozito bedelleri genelde güven ilişkisine dayalı olarak vadeli bir mevduat hesabına yatırılmayıp, kiracılar tarafından ev sahiplerine verildiğinden depozito bedelinin iadesi hususunda sorunlar yaşanmaktadır. Kiracı tarafından taşınmazın tahliye edilip, kiraya verene teslim edilmesi ile, kira ilişkisi sebebiyle bir zararı olmayan mülk sahipleri depozitoyu kiracıya iade etmekle mükelleftir. Kiraya veren depozito bedelini iade etmezse kiracılar, depozitonun iadesi nedeniyle dava yoluna gidebileceklerdir.
