Kat mülkiyetini; tamamlanmış bir yapı üzerinde ayrı ayrı kat, daire, dükkân, mahzen gibi alanlarda mülkiyet kurmak şeklinde ifade edebiliriz. Ortak yerler ise ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine verilen isimdir. Kısaca kat mülkiyeti bir bireyin ikamet etmekte olduğu yerde uygulanan mülkiyet kurma şekli iken, ortak yerler ise bu binalarda, gayrimenkullerde, daire veya dükkânlarda bulunan ve her bir kat maliki tarafından ortak bir şekilde kullanılan/kullanılması gereken yerler şeklinde ifade edebiliriz.
Kat mülkiyeti kanunu ile tanımlanan ortak yerler, bir kişinin ikamet ettiği konut ile diğer dairelerin birlikte kullandığı alanları ifade eder. Bu yerleri, kat malikleri sözleşme ile belirleyebileceği gibi kanunda da bu yerler şu şekilde sayılmıştır;
1-) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.
2-) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri.
3-) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Ayrıca ortaklaşa kullanma, koruma ve faydalanma için zorunlu olan yerler ve şeyler de yukarıda sayılmamış olsa bile ortak yer sayılabilir.
Ortak yerler kişiye mahsus değildir. Bu sebeple buralarda meydana gelen arıza, onarım veya bakım gibi işlemlerde de kat maliklerinin ortak sorumluluğu mevcuttur. Kat maliklerinden birinin, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesislerde, değişik renkte badana veya boya yaptırabilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasını alması gerekir. Bu düzenleme ortak yaşam alanında keyfi değişikliklerin önlenmesi amacıyla yapılmıştır. Ancak, mahkemece tespit edilmiş acil hallerde kat maliklerinin rızası alınmadan ortak yerlerde onarım veya güçlendirme işlemleri yapılabilir. Ortak yerlerde yapılacak bu gibi değişikliklerin, “giderlerinin karşılanması hususunda” her kat maliki kendi arsa payı oranında ortak giderlere katlanacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bu husus şu şekilde düzenlenmiştir;
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Sonuç olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan ortak yerler olarak adlandırılan yerlerin bakım, onarım, inşaat ve sair işlemlerinde, her kat maliki kendi arsa payı oranında eşit olarak ayrıca sorumlu olacaktır. Ayrıca kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünde, bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu giderleri ödemekten de kaçınamayacaktır.
