Türkiye, ev sahipliği oranı yüzde 40 ile dünyanın gerisinde. Avrupa’da 10 kişiden 7’sinin kendi evi varken ülkemizde 10 kişiden 6’sı kendi evinin sahibi. Ev sahibi olmak bizde gelecek güvencesi, emekliliğe yatırım olarak görülüyor. “Başımı sokacak bir evim olsun, rahat edeyim, güvende olayım” düşüncesi hakimken ev sahipliği oranının yüzde 70’in üzerinde olması gerekiyor.
Ülke nüfusunun yarısı 30 yaşın altında. Her yıl 550-600 bin evlenme olurken 120-130 bin civarında boşanan çift var. Hane halkı sayısı eskiden 5 kişi iken günümüzde 3 civarında. Tüm bu veriler yıllık 600 binden fazla konuta ihtiyacımız olduğunu gösteriyor. Ancak son beş yılı incelediğimizde ev sahipliği oranında büyük bir değişim yok. Genel olarak insanlar ev sahibi olmayı istediklerini fakat ev fiyatlarının yüksek olmasından dolayı satın alamadıklarını söylüyorlar. Yani kim istemez ki ev sahibi olmayı. Kendi evinde oturmak varken kiracı olmak pek bize göre bir şey değil.
Konut fiyatları ile vatandaşın cebinde ki para birbiriyle uyuşmuyor. Maalesef son yıllarda bol miktarda yapılan lüks konut projeleri ile fiyatlar en üst mertebelere dayandı. Vatandaşın talep ettiği 250-400 bin lira bandında üretim çok az. Büyük konut projelerinde fiyatlar 500 bin liranın üzerinde. Patronlar, inşaat maliyetinin çok yüksek olduğunu bu nedenle fiyatların düşmeyeceğini söylüyor. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum ise İstanbul’da konut fiyatlarının 2017 yılında dip yaptığını 2018’den itibaren yükseleceğini istatistikler ile basına açıkladı. Fiyatlar dip yaptı ama halen ev almaya insanlar temkinli yaklaşıyor.
Peki neden?
En önemli etken bana göre faiz. Konut kredi faiz oranları yüzde 1’in üzerinde seyrediyor. Son beş yılı incelediğimizde ipotekli konut satışları minimum yüzde 20, faizin en iyi olduğu zamanlarda ise yüzde 40 civarı olmuş. Gelişmiş ülkelerde ipotekli konut satışlarının payı yüzde 70’lerde. Arada uçurum var. Banka sadece kredi veren değil aynı zamanda bankanın kredi verdiği konutlarda her hangi bir riske karşı örneğin evin teslim edilememesine karşın garantör pozisyonunda. Bu da daha sağlıklı bir piyasa ortamı oluşmasını sağlıyor.
Diğer taraftan yüksek faizden dolayı kredi almak istemeyen veya son yıllarda bankaların kredi verirken müşteri seçmesinden dolayı inşaat şirketleri kendi bünyelerinde vade yapmaya başladılar. Örneğin 60 ay vade ile sıfır faiz kampanyasından kim istifade etmek istemez ki… Alıcıya da cazip gelen bu kampanya ile hemen hemen her projede bu uygulama standart bir hale geldi. Ancak inşaat şirketlerine bu durum finans maliyeti olarak yansıyor ve ev fiyatlarına doğal olarak maliyet olarak biniyor. İnşaat şirketi bu maliyeti başka türlü nasıl kaldırabilir az çok konutun fiyatına eklemek zorunda. Sıfır faizli olması bunun ciddi bir maliyeti olduğu anlamına geliyor. Banka gibi davranan, uzun vadeli bu kampanyalar müteahhitlerin üzerinde büyük bir yük ve büyük bir risk oluşturuyor. Aynı zamanda sağlıksız bir piyasa ortamı oluşmasına neden oluyor. Sermayesi, finans gücü olanlar var ama bunların sayısı oldukça az. Kalan büyük çoğunluk ise satışlarını artırmak için büyük riskler alarak bu satış ortamında müşteri yakalamaya çalışıyor. Fakat gerçekten 60 ay veya daha uzun vade yapacak güçleri var mı bunu bilmiyoruz; fakat rekabet edebilmek için yapmak zorundalar. Vatandaşa bu aşamada büyük iş düşüyor. Kimden ev alıyorum, banka garantör mü, kaç yıllık şirket kaç tane proje yapmış tüketici araştırmalıdır. Kredi kullanmasa bile bankanın kredi verdiği projeleri tercih etmekte fayda var.
