Ön Ödemeli Konut satışlarında (maketten konut) konut adedi otuz ve üzerine çıktığında satıcı tüketiciye yasanın ön gördüğü teminatlardan birini sağlaması gerekiyor. Bunlar sırasıyla; Bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredidir. Maketten konut satışında bu teminatlar ileride oluşacak olumsuz durumlarda örneğin müteahhidin projeyi yapamaması, eksik bırakması veya müteahhidin kaçması gibi durumlar oluştuğunda tüketiciyi teminat altına alır.
Piyasa şartlarına baktığımda bina tamamlama sigortası ancak son aylarda yapılmaya başlandı ve bir elin parmak sayısını geçmeyecek şekilde az yerde uygulandığını biliyorum. Diğer teminat türlerinden ise en fazla kullanılanı bağlı kredi. Bağlı kredi, bankanın özel olarak belli bir proje için verdiği kredi türüdür. Örneğin x şirketinin yaptığı konut projesi için tüketiciye o proje özelinde konut kredisi verir. Banka öncesinde her türlü çalışmasını yapmıştır. İnşaat şirketini incelemiş gerekli teminatları almıştır. Böylece o projeden alınan daire için tüketiciye kredi verir. Verdiği kredi tutarı kadar da teslime kadar garantör olur. Örneğin tüketici 300 bin liralık bir daire için 150 bin lira bağlı kredi kullanmış ise banka teslime kadar bu tutar oranında garantör olur. 300 bin liradan kalan 150 bin lira için satıcının ilave teminat vermesi gerekir. Genel piyasa uygulamasında ise bağlı kredi kullanılan projelerde kalan tutar için genelde ilave bir teminat verilmez.
Tüketici projeden ev alırken kredi kullanmak isterse, kullandığı kredinin bağlı kredi olduğuna özellikle dikkat etmelidir. Bağlı kredi dışında kullandırılan kredi türleri örneğin tüketici kredisi gibi bunlar tüketiciye garantör olmaz. Ev alırken büyük heyecanlarla ve araştırmalarla bulunan ev için kredi kullanacak tüketici ne yazık ki bu duruma dikkat etmiyor. Hatta bazen konut alan tüketiciye proje kredisi kullandırılarak tüketici müteahhidin borcuna dahi ortak olabiliyor. Son dönemde örnekleri de basında yer aldı. Demem o ki maketten konut satışlarında bağlı kredi aldığınıza emin olun. Ne imzalıyorsunuz, ne kadar borçlanıyorsunuz üşenmeyin de gerekirse o küçük yazıları okuyun. Unutmayın sizi ancak kullandığınız bağlı kredi tutarı kadar oran koruyacaktır.
Şimdi gelelim senet ile yapılan satışlara… Yukarıda ki yazıyı okuduktan sonra “Benim bankayla işim olmaz zaten senet yaparak borçlandım.” diyebilirsiniz. O zaman senet ile yapılan satışlarda ki riskten bahsedeyim size. Son yıllarda kredi oranlarının yüksek olması, bankaların kredi verirken ürkek davranması nedeniyle senet ile satışlar arttı. İnşaat şirketleri konut projelerini satarken uzun vadeli senet yaparak satış yapmaya başladılar. Bu durum alıcıların da işine geldi tabi. Arada banka olmadan işlemler hem daha hızlı halloluyor hem de bankayla muhatap olmuyor. Ancak maketten konut alırken sizi koruyan bağlı kredi garantörlüğü senetli satışlarda yok. Tamamlama sigortası veya diğer teminatlardan birinin olması gerekiyor bu durumda veya kullanmasanız bile bankanın kredi (bağlı kredi) veriyor olması lazım. İşini yasalara uygun düzgün yapan inşaat şirketi satışa başladığında, tüketici kullanmasa bile proje için bankadan bağlı kredi anlaşması yapıyor. Bu nedenle projeden ev alırken senet ile alsanız dahi mutlaka bankanın proje özelinde kredi verip vermediğini sorun. Bağlı kredi yok ise yukarda saydığım teminatlardan birini satıcıdan isteyin. İsteyin ki ilerde mağdur olmayın.
