EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Diriliş Postası ekonomi bölümüne emlak krizinin derinleşmesini ve alınabilecek önlemleri tüm yönleriyle ele aldığı bir röportaj gerçekleştirdi.

Pınar KARAHAN / Özel

Yeni bir göç dalgasıyla emlak krizi daha da derinleşiyor…

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye'de yaşanan emlak krizine ilişkin yaptığı değerlendirmede, yabancıya konut satışının sınırlandırılmasının önemine dikkat çekti.

Yazıcı, "Ukrayna savaşı sonrası patlayan Rus talebinin soğumasının, yabancılara konut satışlarının düşüşünde etkili olduğunu söyledi. Ocak-Ağustos döneminde yabancılara yapılan konut satışlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 43,6 azalarak 25 bin 134 olduğunu belirten Yazıcı, “Rusların Türkiye’den aldığı konut sayısı son 5 aydır 1000 rakamının altında seyrediyor. Son olarak 2023 Mart’ta Türkiye’den 1175 konut satın alan Ruslar, bu alımlarını nisanda 817’ye düşürmüştü.” dedi.
Yazıcı, yabancı alımları piyasa fiyatlarını yükselttiğini belirterek “Özellikle piyasa fiyatına ilave edilen komisyon bedeli ile fiyatların daha da yukarı çekildiğini sonra da bu rakamların çevre mülklere emsal yapıldığı görülüyor. Bu alımlar iç piyasa fiyatlarını çok yukarıya çekiyor. Giren döviz aslında bu açıdan bakıldığında yüzde 30-40 ‘ı bu şekilde eriyor diye ön görebiliriz. Aslında ülkeye giren para düşünüldüğü gibi de değil artık. Türkiye gibi büyük bir ülke için bu rakam vatandaşlığı vermek kadar önemli olmamalıdır.” dedi.
Yazıcı, yabancılara konut satışlarında 1 milyon dolar sınırının yeniden getirilmesi gerektiğini savundu. Yazıcı, “Bu hesaplardan yola çıkarak artık yabancıya satışta tekrar 1 milyon dolar sınırının getirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Son günlerdeki gelişmeler nedeni ile İsrail’ den de Türkiye bir talep olacağını düşünebiliriz. Türkiye ‘de yabancıya satışın tamamen durdurulması gerekli. Eğer durdurulmayacaksa en azından bu rakamın acilen artırılması gerekiyor. Yabancılara yapılan satışlar nedeni ile gayrimenkul ve kira fiyatlarının olması gerekenin üstünde ivmelendiğini görüyoruz, uzun vadeli sonuçlar asla göz ardı edilmemeli.” dedi.

Yabancıya konut satışı kontrol altına alınmalı! 

Yazıcı, son günlerde İsrail'den de Türkiye'ye konut talebinin artabileceğine dikkat çekti. Yazıcı, "Son günlerdeki gelişmeler nedeni ile İsrail’den de Türkiye bir talep olacağını düşünebiliriz. Türkiye ‘de yabancıya satışın tamamen durdurulması gerekli. Eğer durdurulmayacaksa en azından bu rakamın acilen artırılması gerekiyor.” dedi.

Cansel Turgut Yazıcı'nın Türkiye'nin emlak krizinin başlıca nedenleri olarak değerlendirdiği faktörler şunlardır:

Ekonomik belirsizlik ve yüksek enflasyon: Türkiye'nin son yıllarda yaşadığı ekonomik belirsizlik ve yüksek enflasyon, yatırımcıların paralarını emlak gibi daha güvenilir varlıklara yönlendirmesine neden olmuştur. Bu durum, konut talebini artırmış ve fiyatları yükseltmiştir.

Kredili konut satışlarının artması: Son yıllarda kredili konut satışları artmış, bu da konut fiyatlarının daha da yükselmesine katkıda bulunmuştur.

Kira fiyatlarındaki dengesizlik:  Her ne kadar kirada kanuni artış sınırı konulsa da ev sahiplerinin istediği artışlar çok yüksek. Sonuçta ev sahibi de bu para ile geçiniyorsa ortada bir dengesizlik doğuyor. Ev sahibi de bir yatırımcı devletin çözemediği konut sorununu çözemez. Ev sahibi sonuçta yatırım olsun belki de emeklilikte gelir olsun diye yatırım yapmış ve bununla geçinir durumda olabilir. Kiracı mal sahibi tarafları arasında mutlaka bir denge oluşturulmalı.

Kira değerleri arttıkça barınma sorunu büyüyor

Yazıcı, “Yılın başında gerçekleşen deprem doğudan batıya büyük bir göç dalgası getirdi. Yabancıların son 2 yıldır yaptıkları alımlar konut kira ve edinim fiyatları çok arttırdı. Ancak sonuçta kredilerin kısıtlanması ile konut sektörü de bir resesyona girdi diyebiliriz. Yılın başında bu yana değerlendirdiğimizde satışta olan konut adedinin her geçen gün büyüdüğünü görüyoruz. Şu anda takribi yılın ilk ayına göre yüzde 20 daha fazla konut , yüzde 15 daha fazla işyeri satışta. Kiralanan konutlara baktığımızda ise bu rakamın yüzde 66 gibi çok yüksek bir rakama ulaştığını görüyoruz. İşyerlerinde ise kira portföy satış yüzde 11 yükselmiş durumda. Bu veriler piyasanın soğumaya başladığını gösteriyor. Konut kiralamada arz ve talep dengesi hızla bozuluyor. Kiralık evlerde zaten yüksek olan fiyatlar daha da çok arttı. Anadolu’da şehir dışında konumlanan evlerin bile fiyatları 2-3’e katlandı.” dedi.

Suriyelilerin Türkiye’deki emlak krizindeki rolü nedir?

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı Suriyelilerin Türkiye’deki emlak krizindeki rolünü “Önce Suriye savaşı ardından Suriyeli göçmen krizi, ardından hala devam eden Rusya-Ukrayna savaşı derken özellikle son 3 yıldır ülkemiz ciddi bir yabancı insan göç dalgasına kapılmıştır. Bu göç dalgası, 6 Şubat’ta yaşanan Kahramanmaraş Depremi sonrasında şekilde değiştirmiş vatandaşın içi göçü halini almıştır. Bir tarafta yardım amaçlı evlerini ücretsiz kullandıranlar diğer tarafta fırsattan yararlanıp kira bedeline zam yapanlar var. Suriye, Rus ve Ukrayna vatandaşları sadece evlerimizi değil okullarımızı da kullanıyorlar. Depremde 166 bin öğrencinin şehir değiştirdiğini ve yeni okullarına geçtiğini biliyoruz. Son 10 yılda Suriyeli, Rus, Ukraynalı derken çok kalabalıklaştık.” dedi. 
Yazıcı, “Normal olarak konut stokumuz o ölçüde gelişemedi. Beklenenin üstünde talep olması ve yabancıların gelmesi ile fiyatlar olması fiyatları dolar bazında minimum yüzde 10’dan başlayarak yer yer yüzde 50’lere kadar arttırdı. Bugün birçok ilde insanımız depreme karşı dirençsiz olduğunu bilse de, evini değiştirmek istese de evini değiştiremiyor çünkü olanaklar bütçe ile sınırlı. Kişi yaşam savaşı ile barınma savaşında şansını barınmadan yana kullanıyor. Depremin gerçekleşmeme ihtimali veya gerçekleşse de o anda ev dışında başka yerde olma ihtimali de var. Evinden çıkarsa nereye gidecek, başka yere taşınmaya maddi gücü yetmiyor.” dedi.

Gayrimenkul sektörü bir çatı altında toplanmalı!

Yazıcı, devletin emlak krizi ile ilgili alabilecekleri önlemlerin arasında gayrimenkul sektörünün bir çatı altında toplanması gerektiğini vurgulayarak “Ülkemizde gayrimenkul çok önemli bir olgudur ve ekonomi için çok önemli belirleyici bir unsurdur. Mevcut durumda birçok farklı mevzuat ve yönetmelikle gayrimenkul sektörü koordine edilmeye çalışılmaktadır. Ancak gelişen piyasalar bunu her geçen gün zorlaştırmaktadır. Gayrimenkul ve bileşenlerinin tek bir Kurulun çatısı altında toplanması gerekliliği doğmuştur. Bu çatı Gayrimenkul Piyasaları Kurulu veya benzer bir ada sahip gayrimenkul ile ilgili tüm sorumlulukları alarak sonuçlandıracak tam yetkili bir kurum olmalıdır. Bu kurum yakın orta ve uzun vadeli sektörel planlamalar yaparak tüm ilgili kurumlarla direkt koordinasyon sağlanmalıdır. Kısacası gayrimenkule bağlı önlemlerin daha kapsamlı düşünülerek alınması gerekli.” dedi.
Yazıcı “Barınma artarak devam eden bir sorun olurken, en hızlı çözümlerin bile gerçekleştirilmesi 2-3 sene sürecek. Örneğin, mahkemelerde yığınla gayrimenkul davalarını birikmiş durumda, kira gelirlerinden doğru geliri elde edilemiyor, alım satımlar doğru vergilendirilemiyor. Ülkemizde gayrimenkulü bir parçası olan eşya hukukuna güven duygusu gün geçtikçe azalıyor ve gayri resmi çözümlere gitmeye çalışan halk kitlesi ile karşılaşmaktan korkmamız gerekiyor. Sadece krediyi açmak, kapamak, sınırlamak veya kira artış sınırlaması getirmek kısa süreli çare getiren ama uzun vadede yetersiz çözümler. Türkiye’nin daha belirgin planlı Gayrimenkul Piyasaları Kurulu‘na ihtiyacı var. Bu kurul tüm düzenlemeleri orkestra şefi olarak organize etmeli, yakın orta ve uzun vadeli sektörel planlamalar yaparak tüm ilgili kurumlarla direkt koordinasyon sağlamalı. Ayrıca kiralama konusunda kiralanan her mülkün kime ne kadar süre ile kiralandığı kayıt altında alınmalı, doğru vergilendirilmeli.” dedi.
Yazıcı son olarak, İstanbul'da barınma sorununun temel nedenlerinden birinin kente göç olduğunu söyleyerek “Köylerimiz boş dururken, insanımız mecburen şehre göç etti. İş ve okul olanaklarını köylere yakın alanlarda artırmak aslında barınma sorununa orta vadede çok güzel ve kalıcı çözümler yaratacaktır. Artık uzaktan çalışma imkanı birçok iş kolunda açıldı, okul sorununun da çözülmesi birçok hayatı değiştirebilir. Öte yandan kentsel dönüşüm sürecinde yapılabilecekler var. Bugün bina yıkılmadan ruhsat prosedürü başlayamıyor ve bu da 8-9 ay sürüyor. Bu sürede ev sahipleri “bina yıkılsın” diye kiraya taşınmış oluyor. Prosedürlerde iyileştirme yapılarak bina yıkılır yıkılmaz inşaatın başlanmasını sağlayacak bir metot geliştirilebilir. Kira konusunda hızlı çözüm önerilerinden biri olarak binalarda kullanılmayan çatı aralarına iskan izni verilmesi ve bina sakinlerinin bu alanı kiraya vermesi imkanı geliştirilebileceğini düşünüyoruz. Kısacası bu tür birçok konunun planlaması ve etraflıca ele alınarak eyleme geçilmesi gerekli kaybedecek zaman yok zaten geç kaldık.” dedi.