Türkiye'de emlak krizi, birçok faktörün etkisiyle giderek derinleşiyor. Konut sahipliği oranlarının düşmesi, konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve ev sahibi olma hayali kuran birçok insanı olumsuz etkiliyor. Peki, bu krizin nedenleri ve etkileri nelerdir? Diriliş Postası emlak krizinin bu kadar derinleşmesinin nedenlerinin kronolojisini sizler için çıkardı.

Pınar KARAHAN/ Özel

Türkiye'de emlak krizi, birçok faktörün etkisiyle giderek derinleşiyor. Konut sahipliği oranlarının düşmesi, konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve ev sahibi olma hayali kuran birçok insanı olumsuz etkiliyor. Peki, bu krizin nedenleri ve etkileri nelerdir? Diriliş Postası emlak krizinin bu kadar derinleşmesinin nedenlerinin kronolojisini sizler için çıkardı.

Her şey aslında ABD Başkanı Donald Trump’ın Türkiye’ye yaptırım kullanma tehdidi ile başladı. 2018 yılında Donald Trump, 2016 yılında tutuklanan ve casusluktan 35 yıl hapsi istenen rahip Pastor Brunson’ın tutukluluk hali devam ettiği takdirde ABD’nin Türkiye’ye kapsamlı yaptırımlar uygulayacağına dair bir tweet paylaştı.

Trump, Türkiye için gümrük vergilerini ikiye katladı

Başkan Trump paylaştığı bu tweet ile birlikte Türkiye’den çelik ithalatına daha önce koyduğu gümrük vergilerini ikiye katlayarak çelik için yüzde 50’ye ve alüminyum için yüzde 20’e çıkardı. Paylaştığı tweet ile Türkiye ABD ilişkilerinin şu sıralar ‘iyi olmadığını’ belirtti. Çelik inşaat sektörünün en önemli girdisidir. Trump’ın gümrük vergileri kararı, çelik fiyatlarının iki katına çıkmasına neden oldu. Bu da inşaat maliyetlerinin artmasına ve konut fiyatlarının yükselmesine yol açtı.

Özellikle büyük şehirlerde, konut fiyatlarındaki artış, ev sahibi olmak isteyen vatandaşları olumsuz etkiledi. Bu durum, kira fiyatlarının da artmasına neden oldu.

Dolayısıyla, Trump'ın gümrük vergileri kararının, Türkiye'de emlak krizinin başlangıcına katkıda bulunduğunu söyleyebiliriz.

Ancak, bu kararın, krizin tek nedeni olmadığını da belirtmek gerekir. Peki diğer nedenler neler?

İnşaat malzemelerindeki fiyat artışları ve arsa sorunları, konut üretimini zorlaştırarak konut maliyetlerini yükseltiyor. Özellikle arsa maliyetlerinin yüksek olması, inşaatın maliyetini büyük ölçüde etkiliyor. Ayrıca, hafriyat döküm bedelinin yükseltilmesi gibi belediye harçlarının artması da sektörün maliyetlerini artırıyor. Bu faktörler, sonuç olarak konut fiyatlarının yükselmesine neden oluyor.

Konuyla alakalı İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Başkanı Tahir Tellioğlu temel inşaat malzemesi fiyatlarındaki artışın ve arsa sorununun konut üretimini etkilediğine işaret ederek, "Bir inşaatın ortalama yüzde 50 maliyeti arsa. Dolayısıyla üzerine bir tuğla koymadan ortalama maliyetler, arsa payıyla 2 milyon liradan başlıyor. Ülke olarak zengin topraklara sahibiz ama maalesef büyükşehir ve diğer belediyeler, altyapısı hazır, yeterli derecede arsa üretiminden yoksunlar." dedi.

Türkiye'de de ev sahipliği oranı düşüyor

Refah ve gelişmişlik düzeyi yüksek Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de ev sahipliği oranı geriliyor.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye'de 2023 yılı üçüncü çeyreğinde hanehalklarının yüzde 54,7'si kendi konutunda oturuyor. Bu oran, bir önceki çeyrekte yüzde 55,1, bir önceki yılın aynı döneminde ise yüzde 55,5 seviyesindeydi.
Ev sahipliği oranı, büyük şehirlerde daha düşük seyrediyor. İstanbul'da hanehalklarının yüzde 49,7'si, Ankara'da yüzde 46,4'ü, İzmir'de ise yüzde 52,6'sı kendi konutunda oturuyor.

Konut fiyatlarındaki artışlar etkili oluyor

Türkiye'de ev sahipliği oranının düşüşünde, konut fiyatlarındaki artışların etkili olduğu belirtiliyor. yine TÜİK verilerine göre, Türkiye'de konut fiyatları, haziran 2023 itibarıyla bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 126,2 arttı.
Konut fiyatlarındaki artışlar, hanehalklarının konut sahibi olma imkanını azaltıyor ve kiracı sayısını artırıyor. TÜİK verilerine göre, Türkiye'de hanehalklarının yüzde 45,3'ü kirada oturuyor.

Antalya'daki kira balonu haberleri

2022 yılında Turizm kenti Antalya'da Rusya-Ukrayna savaşı sonrası yabancılara fahiş fiyatlara verilen kiralık evlerde, ödeme sorunu baş göstermişti. Fazla kira ücreti verdiklerini öğrenen yabancılar ya kirasını ödememeye başladı ya da indirim beklentisi içine girdi. Bazı yabancı kiracıların ise kira bedellerini ödemeden ya şehir değiştirdikleri ya da ülkelerine döndükleri belirtildi. Birçok ev sahibide bu sebepten dolayı mahkemelerin yolunu tutmuştu.

Yabancıya uygulanan fahiş fiyatlar vatandaşlara da uygulandı

Rusya-Ukrayna savaşı sonrası Antalya'da yabancılara yönelik uygulanan kira talebi vatandaşlara da uygulandı. Bu durum, kira fiyatlarında fahiş artışlara neden oldu. Bazı ev sahipleri, kira bedellerini yüzde 100'ün üzerinde artırarak yabancılara kiraya verdikleri yerleri türklerde vermeye başladı.

Yabancı yatırımcı fiyatları yükselttikten sonra kendini çekti

Salgın süreci ile birlikte İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde ciddi oranda yükselen emlak fiyatları, devlet ne yaparsa yapsın emlak krizinin önüne geçemedi.

Yıllarca çalışıp bir miktar para biriktirerek bir ev sahibi olma hayali kuran dar gelirli aileler, maalesef zamların ardından artık ev alabilme ihtimalleri sadece hayalde kaldı.

Son yıllarda yaşanan emlak fiyatlarındaki artış, birçok kesim tarafından yabancı yatırımcıların etkisine bağlanıyor. Ancak, bu görüşe katılmayan uzmanlar da bulunuyor.

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Berivan Ekinci, yabancı yatırımcının emlak fiyatlarındaki artışta önemli bir rol oynadığını, ancak tek etken olmadığını belirtiyor. Ekinci'ye göre, artan maliyetler, özellikle inşaat maliyetlerindeki artış, emlak fiyatlarının yükselmesinde önemli bir rol oynuyor.

Ekinci, "Yabancı yatırımcı son 1 senede yüzde 85 kadar düştü hatta daha fazla ama fiyatlar gerilemiyor çünkü maliyetlere gelen zamlar, doların TL karşısındaki gücü gibi" diyor.

Ancak, Ekinci'ye göre, yabancı yatırımcının etkisini abartmamak gerekiyor. Ekinci, "Konu yabancı yatırımcı değil, aslında işi bilmeyenler bunu yabancı aldığı için fiyatı artırıyorlar diye bakıyor" diyor.

Ekinci, yabancı yatırımcının Türkiye'den çekilmesinin emlak fiyatlarında bir düşüşe neden olabileceğini, ancak bu düşüşün çok büyük olmayacağını belirtiyor. Ekinci, "Yabancı yatırımcı çekilirse, fiyatlar biraz düşebilir, ama maliyetler hala yüksek olduğu için çok büyük bir düşüş beklemiyorum" diyor

Yabancılara karşı izlenen siyasi politika yatırımcıda düşüşe neden oldu!

Yabancı yatırımcının Türkiye'den çekilmesinin nedenlerini ise Ekinci şöyle sıralıyor;

Devletin yabancılara yönelik izlediği politikanın değişmiş olması: Türkiye, 2022 yılında vatandaşlık alımı için gerekli şartları değiştirdi. Bu değişiklik, özellikle Arap ülkelerinden gelen yatırımcıları olumsuz etkiledi.

Dış basının Türkiye'ye yönelik olumsuz yayınları: Türkiye, son yıllarda dış basında özellikle ekonomik ve siyasi konularda olumsuz bir şekilde hedef alınıyor. Bu yayınlar, yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan güvenini azaltıyor.
Türkiye'deki siyasi belirsizlikler: Türkiye, son yıllarda siyasi açıdan istikrarsız bir dönemden geçiyor. Bu belirsizlikler, yabancı yatırımcıların

Türkiye'ye yatırım yapmaktan çekinmesine neden oluyor.

Yabancı yatırımcılar mı, deprem mi, Suriye mi, Rusya-Ukrayna savaşı mı?

Bu sorunun cevabı, krizin hangi boyutuna odaklanıldığına göre değişmektedir. Fiyat artışları açısından bakıldığında, yabancı yatırımcıların Türkiye'ye ilgisinin artması, en önemli etken olarak gösterilebilir. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre yüzde 15,2 artarak 67 bin 490 oldu. Bu artış, konut fiyatlarında da önemli bir yükselişe neden olmuştur.

Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması, konut fiyatlarında bir miktar olumsuz etki yaratmaktadır. Deprem riski, konutların değerini düşürmekte ve alıcıların daha güvenli alanlara yönelmesine neden olmaktadır. Özellikle 6 Şubat Kahramanmaraş depreminden sonra etkilenen 11 ildeki yaşayan vatandaşların büyük şehirlere göç etmesi ile birlikte konut arz-talebi karşılayamamıştır. Bu durum, konut fiyatlarının yükselmesine neden olmuştur. Depremden etkilenen vatandaşlar, yeni bir ev sahibi olmak için büyük şehirlere göç etmiştir. Bu da, büyükşehirlerde konut talebini artırmış ve fiyatları yükseltmiştir.

Suriyelilerin Türkiye'ye göç etmesi açısından bakıldığında, Suriyelilerin, özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarında bir miktar artışa neden olduğu söylenebilir. Ancak, bu etkenin de, fiyat artışlarının ana nedeni olarak görülmesi mümkün değildir.

Rusya-Ukrayna savaşı açısından bakıldığında, savaşın, küresel ekonomiyi olumsuz etkilemesi ve Türkiye'ye gelen yabancı turist sayısının azalmasına neden olması, konut fiyatlarında bir miktar düşüşe neden olmuştur. Ancak, bu etkenin de, fiyat artışlarının ana nedeni olarak görülmesi mümkün değildir.

İsrail- Filistin savaşı Türkiye’de yeni bir emlak krizine neden olabilir!

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Diriliş Postası'na verdiği röportajda, Türkiye'de emlak krizinin başlıca nedenleri olarak ekonomik belirsizlik ve yüksek enflasyonu, kredili konut satışlarının artmasını ve kira fiyatlarındaki dengesizliği gösterdi.
Yabancıya konut satışı kontrol altına alınmalı!

Yazıcı, krizin derinleşmesine neden olan faktörlerden birinin de yabancılara konut satışı olduğunu söyledi. Yazıcı, "Yabancılara konut satışları, iç piyasa fiyatlarını çok yukarıya çekiyor. Bu durumdan en çok da yerli vatandaşlar zarar görüyor." dedi.

Yazıcı, son günlerde İsrail'den de Türkiye'ye konut talebinin artabileceğini belirterek, "Türkiye'ye yabancıya satışın tamamen durdurulması gerekli. Eğer durdurulmayacaksa en azından bu rakamın acilen artırılması gerekiyor." dedi.

Barınma sorunu büyüyor

Yazıcı, son dönemdeki deprem ve göç dalgalarının da barınma sorununu büyüttüğünü söyledi. Yazıcı, "Depremde doğudan batıya büyük bir göç dalgası yaşandı. Bu durum, konut fiyatlarının daha da yükselmesine neden oldu. Ayrıca, Suriyeli, Rus ve Ukrayna vatandaşları da Türkiye'de konut satın almaya başladı. Bu durum, konut stokunun yetersiz kalmasına neden oldu." dedi.

Gayrimenkul sektörü bir çatı altında toplanmalı

Yazıcı, devletten emlak krizini çözmek için kapsamlı önlemler almasını istedi. Yazıcı, "Gayrimenkul sektörü bir çatı altında toplanmalı. Bu sayede, sektör daha etkin bir şekilde yönetilebilir ve sorunlar daha hızlı çözülebilir." dedi.
İstanbul'da barınma sorununun temel nedeni kente göç

Yazıcı, İstanbul'da barınma sorununun temel nedeninin kente göç olduğunu söyledi. Yazıcı, "Köylerimiz boş dururken, insanımız mecburen şehre göç etti. İş ve okul olanaklarını köylere yakın alanlarda artırmak, barınma sorununa orta vadede kalıcı çözümler yaratacaktır." dedi.

Emlak krizi en çok kimleri etkiledi?

Emlak krizinin, en çok ev sahibi olmak isteyen vatandaşları etkilediği söylenebilir. Konut fiyatlarındaki artış, ev sahibi olmak isteyen vatandaşların, hayallerinden vazgeçmesine veya daha düşük standartlarda bir ev sahibi olmasına neden olmaktadır.
Krizin, emlak sektöründe faaliyet gösteren işletmeleri de olumsuz etkilediği söylenebilir. Konut fiyatlarındaki artış, emlak satışlarında bir düşüşe neden olmaktadır. Bu durum, emlak sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin gelirlerinde bir azalmaya neden olmaktadır.

Devletten emlak krizine arabuluculuk önlemi!

Devlet emlak krizine önce ev sahibi olmak isteyenlere düşük faizli krediler verdi, sonra toplu konut seferberliği yaptı. En sonunda da kiracılar ve ev sahipleri arasındaki gerginlikten dolayı arabuluculuk çözümünü sundu.

Arabuluculuk çözümü yüksek kira fiyatları kiracılar ve ev sahipleri arasında deyim yerindeyse bir savaşa dönüştü. Devlet ev sahibi kiracıya çözüm olarak arabulucu atadı

Arabuluculuk, tarafların bir anlaşmaya varmaları için tarafsız bir üçüncü kişinin yardımını aldığı bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir.

Konuyla alakalı Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Gürsel Baran, arabuluculuğun gayrimenkul hukukunu kapsayacak şekilde genişletilmesinin sorunların çözümü için faydalı olduğunu belirtti.

ATO Başkanı Gürsel Baran, arabuluculuğun gayrimenkul hukukunu kapsayacak şekilde genişletilmesinin sorunların çözümü için faydalı olduğunu söyledi. Baran, arabuluculuğun düşük maliyetli, karşılıklı menfaatlerin korunduğu ve kaybedeni olmayan bir çözüm yolu olduğunu vurguladı.

Emlak kriz sözü ilk nasıl çıktı?

"Emlak krizi" sözünü ilk kez kullanan kişi tam olarak bilinmemektedir. Ancak, bu terimin 1970'lerde Amerika Birleşik Devletleri'nde ortaya çıktığı ve o dönemdeki konut piyasasındaki aşırı spekülasyon ve balonlaşmayı tanımlamak için kullanıldığı düşünülmektedir.
1970'lerin sonlarında, konut piyasasında bir çöküş yaşandı. Bu çöküş, konut fiyatlarının hızla düşmesine ve birçok kişinin konut kredilerini ödeyemez hale gelmesine neden oldu.

"Emlak krizi" terimi, bu çöküş sonrasında daha yaygın olarak kullanılmaya başlandı. Bugün, konut piyasasında aşırı spekülasyon ve balonlaşmaya yol açabilecek herhangi bir durum için bu terim kullanılmaktadır.

Türkiye'de ise "emlak krizi" terimi ilk kez 2000'li yılların başında kullanıldı. Bu dönemde, Türkiye'de konut fiyatları hızla artmaya başladı. Bu artış, düşük faiz oranları, artan talep ve spekülatörlerin varlığı gibi faktörlerden kaynaklanıyordu.
2008 küresel mali krizi sonrasında, Türkiye'de konut piyasası da bir çöküş yaşadı. Bu çöküş, konut fiyatlarının hızla düşmesine ve birçok kişinin konut kredilerini ödeyemez hale gelmesine neden oldu.

2023 yılında, Türkiye'de konut fiyatları yeniden hızla artmaya başladı. Bu artış, yüksek faiz oranları, artan talep ve spekülatörlerin varlığı gibi faktörlerden kaynaklanıyor.

Sonuç olarak dünya şampiyonu olduk mu olduk!

Futbolda yıllardır elde edemediğimiz dünya şampiyonluğunu Türkiye 2023 yılında konut fiyatlarıyla rekor seviyeyle elde etti.
Merkezi İngiltere’de bulunana emlak danışmanlık firması 2023 yılına ait Global Konut Fiyat Endeksi’ni yayınladı. Küresel konut fiyatlarının 2015’ten bu yana en yavaş yükselişini yaşadığı 2023 ilk çeyreğinde Türkiye, en yüksek artışın yaşandığı ülke oldu. Türkiye’de konut fiyatlarının 12 aylık yükselişi yüzde 132,8 olarak kayıtlara geçerken, bu yılın ilk çeyreğindeki artış yüzde 22,2 oldu.
Konut fiyatlarında ikinci sırada en yüksek yıllık artışın yaşandığı ülke yüzde 18 ile Makedonya. Türkiye ile ikinci sırada gelen ülke arasındaki uçurum çarpıcı nitelikte.

Bazı ekonomistlere göre, Türkiye'de bir emlak krizi riskini azaltmak için, faiz oranlarının artırılması ve konut piyasasının daha sıkı bir şekilde denetlenmesi gibi önlemlerin alınması gerektiği belirtiliyor.

Sonuç olarak, Türkiye'de emlak krizi, birçok faktörün etkisi altında devam ediyor. Ancak alınacak doğru önlemlerle bu krizin etkileri azaltılabilir ve daha fazla vatandaş uygun şartlarda konut sahibi olabilir. Emlak sektörü, yerel yönetimlerin ve devletin destekleriyle daha sürdürülebilir bir şekilde büyüyebilir.