Yatırımcılar için İstanbul'un en kârlı mahalleleri

Endeksa verilerine göre, İstanbul'un popüler semtlerinde ev sahibi olmak artık beklenen kira getirisini sağlamıyor. Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer gibi yüksek konut değerine sahip bölgelerde geri dönüş süresi 30 yılı geçerken, yeni konut yapımının yoğun olduğu alternatif bölgeler yatırımcılar için daha cazip hale geliyor. Özellikle Esenyurt, Eyüpsultan, Kağıthane, Pendik, Maltepe, Kartal ve Çekmeköy ilçelerinde, ortalama amortisman süresi 11 ila 13 yıl arasında değişen birçok mahalle bulunuyor. Bu ilçelerde kira getirisi en yüksek mahalleler şunlardır:

Esenyurt Amortisman süresi: 11-12 yıl Ortalama kira: 12-13 bin TL Yıllık kira getirisi: yüzde 8-9 Son yıllarda hızlı gelişimiyle Türkiye'nin en kalabalık ilçesi unvanını alan Esenyurt, aynı zamanda İstanbul'da konut amortisman sürelerinin düşük olduğu ilçe olarak öne çıkıyor. Mehterçeşme, Örnek, Talatpaşa ve Yenikent mahallelerinde amortisman süresi 11 yıl; ortalama kira fiyatı 12-13 bin TL aralığında, yıllık kira getirisi ise yüzde 9 seviyesinde. Esenyurt'un çoğu mahallesinde amortisman süreleri 12 yıl; yıllık getiri oranı yüzde 8 ila yüzde 9 arasında değişiyor. Ancak amortisman sürelerindeki bu kısalığa rağmen, Esenyurt, heterojen demografik yapısı nedeniyle kimi yatırımcılarca yatırım açısından riskli bölge olarak görülüyor.

Kağıthane Amortisman süresi: 11 yıl Ortalama kira: 21-22 bin TL Yıllık kira getirisi: yüzde 9 Kağıthane ilçesi, merkezi konumu ve gelişen ulaşım ağı ile İstanbul'un hızla değer kazanan bölgelerinden bir diğeri. Özellikle yeni metro hatlarının ilçeden geçmesi, Kağıthane'yi yatırımcılar için cazip hale getiriyor. İlçede, Çağlayan ve Telsizler mahallelerinde amortisman süresi 11 yıl, yıllık kira getirisi ise yüzde 9 arasında değişiyor. Çağlayan'da ortalama kira oranları 22 bin TL; Telsizler'de ise 21 bin TL civarında.

Eyüpsultan Amortisman süresi: 11, 13 yıl Ortalama kira: 22-24 bin TL Yıllık kira getirisi: yüzde 7-8-9 Son yıllarda yoğun kentsel dönüşüm projeleri hayata geçen Eyüpsultan'da, bu projeler sayesinde birçok mahallede konut değerleri artış gösterdi. Esentepe ve Emniyettepe mahallelerinde amortisman süreleri 11 yıl; yıllık kira getirisi yüzde 9 olarak hesaplanıyor. Esentepe aynı zamanda, ilçenin 5 yıllık zaman diliminde değeri en fazla artan mahallesi. Burada kiralar Ekim 2019'dan bu yana yüzde 1688 artış göstererek 22 bin TL'ye ulaştı. 2016 yılında kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilen Güzeltepe, Çırçır, Karadolap, Alibeyköy ve Merkez mahallelerinde amortisman süresi 13 yıl, yıllık getiri oranı yüzde 7 ila 8 arasında. Bu mahallelerde ortalama kiralar 22 bin TL ile 24 bin TL arasında değişiyor.

Çekmeköy Amortisman süresi: 11 yıl Ortalama kira: 26 bin TL Yıllık kira getirisi: yüzde 9 Anadolu yakasında yeni gelişen konut projelerinin yoğun olduğu Çekmeköy de düşük amortisman süreleriyle dikkat çekiyor. Özellikle site tipi yeni konutlarıyla Nişantepe Mahallesi 11 yıllık amortisman süresi ve yüzde 9'luk yıllık kira getirisiyle yatırımcıların ilgi odağı. Nişantepe aynı zamanda, Çekmeköy'de kiraların 5 yıllık zaman diliminde en fazla arttığı bölge olarak öne çıkıyor. Mahalledeki ortalama kira fiyatları Ekim 2019'a göre yüzde 2681 oranında artarak 26 bin TL civarına ulaştı. Bu oran, İstanbul genelinde aynı zaman diliminde kaydedilen en yüksek kira artış oranı.

Kartal Amortisman süresi: 13 yıl Ortalama kira: 24-31 bin TL Yıllık kira getirisi: yüzde 8 Anadolu Yakası'nda hem iş merkezlerine ve metro hatlarına yakınlığıyla, hem de gelişen konut projeleriyle dikkat çelen Kartal, İstanbul'da ev sahibi olmak isteyenler için uygun fırsatlar sunan semtlerden biri. Örneğin Uğur Mumcu, Yalı ve Soğanlık Yeni mahallelerinde amortisman süresi 13 yıl olarak kaydediliyor. Yıllık kira getirisi yüzde 8 olan bu mahallelerden Soğanlık Yeni'de kiralar ortalama 31 bin TL, Yalı'da 30 bin TL, Uğur Mumcu'da ise 24 bin TL.

Pendik Amortisman süresi: 11-13 yıl Ortalama kira: 25 bin TL Yıllık kira getirisi: yüzde 8 Pendik, İstanbul'un doğu yakasında hızla gelişen ve cazip konut projeleri ile dikkat çeken bir diğer bölge. İlçedeki amortisman süreleri, yatırımcılar için avantajlı koşullar sunuyor. Yenişehir, Kurtköy, Şeyhli, Velibaba, Harmandere, Yayalar, Fevzi Çakmak, Çamçeşme ve Orhangazi mahallerinde ortalama amortisman süresi 13 yıl; yıllık kira getirisi ise yüzde 8 civarında. Havalimanına yakın konumu nedeniyle tercih sebebi olan Kurtköy, Pendik'te 5 yıl içinde kiralık konut fiyatı en fazla artan mahalle olarak öne çıkıyor. Buna göre, Kurtköy'de kiralık konut fiyatları Ekim 2019 tarihinden bu yana yüzde 2021 artış göstererek 25 bin TL'ye ulaştı.

Maltepe Amortisman süresi: 11 yıl Yıllık kira getirisi: yüzde 7-8 Anadolu Yakası'nda yeni cazibe merkezi olarak göç alan bir başka ilçe ise Maltepe. Zümrütevler Mahallesinde amortisman süresi 11 yıl, yıllık getiri oranı ise yüzde 8 olarak hesaplanıyor. Çınar, Girne ve Zümrütevler mahallelerinde amortisman süresi 13 yıl, yıllık kira getiri oranı ise yüzde 7 ila yüzde 8 arasında değişiyor. Bölgede konut projelerinin çeşitlenmesi ve Maltepe'nin sahil kesiminde yer alması, yatırımcılara hem kira getirisi hem de değer artışı açısından büyük fırsatlar sunuyor.

Kadıköy Amortisman süresi: 11-12-13 yıl Yıllık kira getirisi: yüzde 8-9 Şehrin en köklü ilçelerinden olan Kadıköy'deki konutların getirisi de son yıllarda merak konusu. Kadıköy'de amortisman süresi en kısa mahalle, 11 yılla Ramipaşa. Bu mahallede yıllık getiri oranı yüzde 9. Dumlupınar ve Hasanpaşa mahallelerinin amortisman süresi sırasıyla 12 ve 13; yıllık getiri oranı ise yüzde 8. Yüksek katlı konut projeleriyle kimi şehir planlama çevreleri tarafında eleştirilere konu olan Fikirtepe'de ise amortisman süresi 14 yıl. Kadıköy'ün amortisman süresi en yüksek mahalleri ise Caddebostan, Fenerbahçe, Zühtüpaşa ve Koşuyolu. Bu mahallelerde amortisman süreleri 19-22 yıl arasında değişiyor; en yüksek ortalama kiralar ise 88 bin TL ile Caddebostan ve 78 bin TL ile Fenerbahçe'de.