Ev, dükkân, arsa gibi taşınmazların alım satım işlemlerinde, tapuda gösterilen taşınmazın değeri farklı biçimlerde karşımıza çıkabiliyor. Bazen emlak vergisi üzerinden bazen banka kredisinden bazen de farklı nedenlerden dolayı daha az tapu harcı ödemek için alıcı ve satıcının beyanına göre gayrimenkulün değeri üzerinden işlem yapılıyor. Oysa taşınmazın bir tek değeri vardır satış yapılırken o da gerçek alım satım değeridir.
Gayrimenkulün alım satım bedeli emlak vergi değerinin altında gösterilemez (Harçlar Kanunu 63/2). Bu kanun maddesine dayanarak genel uygulamada işlemler emlak vergi değeri üzerinden gerçekleşiyor. Oysa tamamen yanlış anlaşılmış bir durum söz konusu. Nitekim gayrimenkulün gerçek değeri Emlak Vergisi değerinin çok üstünde olmasına rağmen satış işlemi çoğunlukla Emlak Vergisi değerinden yapılıyor.
Alıcı ve satıcı fazla tapu harcı ödememek için bu işlemi yaparken bilerek ya da bilmeyerek birçok riski de almış oluyor. Maliye Bakanlığı yıllardır konunun takipçisi ve her yıl gerçeği yansıtmayan rakamlara satılan gayrimenkulleri tespit ettiğinde alıcı ve satıcıya geriye dönük cezalar kesiyor. Zira bu yıl Gelir İdaresi Başkanlığı’nın sitesinden vatandaşların dikkatini çekmek için bir uyarı yazısı yayınladı ve konuya dikkat çeken broşürler dağıtıldı.
5 yıl içinde alım satıma konu olan gayrimenkul
Gayrimenkul iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde alım satıma konu olmuşsa “değer artış kazancı” olarak Gelir Vergisi’ne tabi beyan verilmesi gerekiyor. (GVK mükerrer Md.80/6) Gerçek değeri üzerinden gösterilmeyen gayrimenkul 5 yıl içinde bir daha el değiştirdiğinde aradaki fark size yüklü bir vergi çıkarabiliyor. Örneğin, emlak vergi değeri olan 200 bin liraya satın almış olduğunuz konutu (gerçek değeri 400 bin olursa) 2 yıl sonra 450 bin liraya sattığınızda enflasyonun çok üzerinde bir fark oluşacağından yüzde 35’leri bulan gelir vergisi ödeyebilirsiniz. Oysa gerçek değeri üzerinden gösterilmiş olsaydı aradaki 50 bin liralık fark (450-400=50 bin TL) istisna haddi düşüldükten ve enflasyonla orantılı hesaplandıktan sonra hiç vergi ödemeyebilirsiniz.
Sıfır projeden alınan gayrimenkul
Devam eden bir inşaattan ya da henüz maket aşamasında olan bir projeden kısacası direkt müteahhitten gayrimenkul satın alanlar içinde durum aynı. İnşaat firması satışını yaptığı gayrimenkul için alıcıya fatura kesmek zorunda. Faturanın ve tapuda gerçekleşecek işlemin gerçek değerini yansıtması hem alıcı hem inşaat firması açısından son derece önemli. Nitekim bakanlık e-devlet sayesinde birçok bilgiye kolayca erişebildiği için tespit etmekte zorlanmadıklarını ve geriye dönük ceza kestiklerini uyarı yazısında söylüyor.
Hatalı uygulamadan dönebilir miyiz?
Tapuda gerçek değerin altında gösterilen tapu değeri yükseltilebilir. Geçmişte düşük gösterilen alım satım değeri gerçek değerine yükseltilerek aradaki fark tapu harcı ve pişmanlık zammı olarak ödenebilir. Bir dilekçe ile başvuru yapıldığı takdirde 15 gün içerisinde farkın ödenmesiyle gayrimenkulün değeri yükselmiş olur.
Tapu değeri yükselen gayrimenkul için Gelir Vergisi beyanı pişmanlık dilekçesi ile birlikte ilgili vergi dairesine verilir. Pişmanlık hükümlerine göre verilen beyandan sonra ilerde gelebilecek vergi ve cezadan da kurtulmuş olursunuz…